Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade para conquistar um bem por um valor abaixo do mercado. No entanto, é importante saber que, após a arrematação, ainda existem alguns passos que precisam ser seguidos para que o novo proprietário consiga, de fato, entrar no imóvel e utilizá-lo com segurança. Essas etapas envolvem questões jurídicas e práticas que exigem atenção e orientação adequada. Abaixo, explicamos de forma clara o que fazer depois de arrematar um imóvel, até o momento de tomar posse efetiva dele.
1. Primeira Etapa Pós-Arrematação
No caso de leilão extrajudicial, após solucionar toda documentação do financiamento ou pagamento à vista do imóvel, o comprador deve providenciar a escritura pública de venda e compra, seja junto ao agente fiduciário responsável — normalmente o banco que promoveu o leilão (no caso de financiamento). Esse documento é fundamental, pois é com ele que o arrematante poderá registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis, tornando-se oficialmente o novo proprietário. Sem esse registro, a transferência de propriedade não é reconhecida legalmente.
2. Registro da Propriedade no Cartório
Com a escritura em mãos, o passo seguinte é realizar o registro do imóvel em nome do arrematante. Esse registro é o que efetivamente transfere a propriedade do bem, conferindo publicidade e oponibilidade a terceiros, conforme disposto no artigo 1.245 do Código Civil.
3. Acesso ao Imóvel: Desocupado ou Ocupado?
a - Imóvel Desocupado
Caso o imóvel esteja desocupado, o arrematante poderá entrar no bem e iniciar sua utilização de imediato. Embora a lei não exija documentação específica para a entrada no imóvel, boas práticas podem evitar complicações futuras. Fotografar e filmar as condições do imóvel ao entrar é essencial. Isso serve como prova caso haja questionamentos posteriores sobre objetos deixados para trás ou o estado da propriedade.
Outra opção é fazer uma ata notarial, que é um documento oficial registrado em cartório descrevendo o estado do imóvel e eventuais pertences deixados pelo antigo ocupante. Embora tenha um custo, essa medida oferece segurança jurídica adicional.
b - Imóvel Ocupado
Se o imóvel estiver ocupado, seja por antigos proprietários, locatários ou terceiros, será necessária a tentativa de uma negociação amigável. Caso não resulte em um acordo, não haverá outra alternativa senão seguir com a desocupação forçada. Nesse caso, o arrematante deve ajuizar uma ação de imissão na posse (art. 30 da Lei nº 9.514/97).
4. Destino dos Itens Deixados
Caso o antigo ocupante tenha deixado móveis ou objetos no imóvel, existem algumas formas de lidar com isso:
- - Contato com o ocupante: Tente informá-lo de que os pertences estão no imóvel e dê um prazo razoável para retirada;
- - Depósito temporário: Guardar os objetos em um local seguro por um período determinado e notificar o antigo ocupante;
- - Doação ou descarte: Se os itens forem considerados sem valor significativo e não houver resposta, pode-se proceder com a doação ou descarte adequado.
5. Providências Complementares
- Trocar fechaduras e reforçar a segurança (se o imóvel estiver em condomínio, informar o síndico ou zelador);
- Atualizar cadastros junto à prefeitura e concessionárias (água, energia, IPTU);
- Verificar débitos condominiais, que, em regra, não recaem sobre o arrematante, conforme Súmula 619 do STJ.
6. Conclusão
A aquisição de um imóvel em leilão extrajudicial não se encerra com o arremate. Após o pagamento, é essencial providenciar a escritura pública com o agente fiduciário e registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis para garantir a propriedade legal do bem. Caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante poderá precisar adotar medidas extrajudiciais ou judiciais para obter a posse.
Contar com assessoria jurídica especializada é fundamental para evitar erros, acelerar o processo e proteger seu investimento. Com os cuidados certos, é possível usufruir do imóvel com segurança, valorizando seu patrimônio desde o início.